解读人：区住房和城乡建设局局长 丰彦
一、出台《关于进一步规范村居改造工作的实施意见》的背景是什么？
答：截至2020年底，新区共启动改造250个村居，涉及约8万户、25.6万人，计划总投资约985亿元；已完成回迁175个村居，惠及约5.5万户、17.7万人，完成投资517亿元。
2014年11月新区出台村居改造工作规范性文件，在新区快速发展的几年间，规范和指导全区村居改造工作发挥了积极作用。为适应新区进入新阶段、新形势发展的需要，按照工委、管委工作部署，本着群众自愿、区级统筹、片区平衡、产城融合的原则，区住建局会同各相关镇街、部门起草了《关于进一步规范村居改造管理工作的意见》（以下简称《意见》）。
二、出台的过程是什么？
答：（一）2020年12月2日至4日，管委办、司法局、发改局、财政局、自然资源局、住建局、城市更新专班等单位一行9人赴杭州市考察学习村居改造相关工作。
（二）根据工作安排，区住建局形成了《关于进一步规范村居改造工作的实施意见》（讨论稿），与有关部门、部分镇街进行了多次座谈，对《实施意见》进行了完善。
（三）2021年2月3日，管委分管领导主持召开村居改造工作专题会议，听取了区住建局《关于进一步规范村居改造工作的实施意见》的汇报，确定进一步修改完善后提交管委主任办公会议（政府常务会议）研究。2021年2月25日，经管委主任办公会议（政府常务会议）研究通过。
三、出台《关于进一步规范村居改造工作的实施意见》想要达到的目标是什么？
答：通过《关于进一步规范村居改造工作的实施意见》的实施，贯彻落实新时期新发展理念，扎实稳妥推进村居改造，全面改善居民生活环境，完善城市功能，实现新区高质量发展。
四、《关于进一步规范村居改造工作的实施意见》与原村居改造政策相比，主要调整的地方有哪些？
答：本意见主要是对市场运作项目进行了进一步规范，主要调整的内容有以下几个方面：
（一）项目建设周期。自村居与村民启动安置补偿协议签订之日起，2个月内完成拆迁清场，30个月内完成分房回迁（原意见为36个月）。制定方案时尽可能将回迁时间安排在9月底前。
（二）补亏用地的数量。补亏用地数量原则上控制在本村庄集体建设用地范围内。严格按照“动态平衡，额满为止”的原则，在补亏用地上市收益满足安置房项目初步设计及概算批复投资额后，其余土地不再作为本项目补亏用地。
（三）补亏用地的价格。把补亏用地评估楼面地价不低于所在区域按基准地价折算的楼面地价的2倍作为启动的参考条件，同时满足项目融资与收益自我平衡。
（四）补亏用地的上市。安置房开工后，补亏用地方可上市。补亏用地全部完成拆迁清场时间原则上不超过2年（不超过2年：自村居与村民启动安置补偿协议签订之日算起）。土地出让时不得设置影响公平公正竞争的限制性、排他性条件,不得设置与用地项目无关的特殊附加条件。补亏用地招拍挂时，若合作企业竞得土地，则其前期投资由各镇、街道（区）在约定时限内予以返还，其前期投资回报按照土地拍卖溢价给予一定比例的奖励，溢价不高于拍卖起始价30%的部分，按溢价部分50%给予奖励；溢价高于拍卖起始价30%部分，按70%给予奖励。若合作企业未竞得土地，则其前期投资由各镇、街道（区）在财政拨付资金到位后三十日内予以返还，同时给予全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率（lpr）一年期利率上浮30%的年投资回报。因土地、规划等原因，补亏用地超过二十四个月拍卖的，给予合作企业的前期投资适当补偿。超期时间自安置房开工之日满二十四个月起，至实际拍卖成交时止计算，超期期间的补偿标准按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率（lpr）一年期利率计算。
（五）参与改造的合作企业需引入产业项目。产业项目需满足符合新区产业发展规划、产业项目的规模及效益与村居改造项目相匹配、经区招商引资和投资促进工作领导小组评审通过等条件。
（六）安置住宅面积上浮比例。安置住宅面积可在核定面积基础上适当上浮，上浮额度不超过10%且总上浮面积不超过1万平方米。
（七）安置房室内装修标准。按照建筑面积计算，户内装修标准由不高于每平方米200元调整为不高于每平方米400元。
五、补亏土地上市时合作企业有何优势？
答：补亏用地招拍挂时，若合作企业竞得土地，则其前期投资由各镇、街道（区）在约定时限内予以返还，其前期投资回报按照土地拍卖溢价给与一定比例的奖励，溢价不高于拍卖起始价30%的部分，按溢价部分50%给与奖励；溢价高于拍卖起始价30%部分，按70%给与奖励。
六、合作企业未竞得补亏土地有何补偿？
答：若合作企业未竞得土地，则其前期投资由各镇、街道（区）在财政拨付资金到位后三十日内予以返还，同时给予全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率（lpr）一年期利率上浮30%的年投资回报。
七、如何确保安置房30个月内回迁？
答：镇街在启动与村民协议签订工作之前，应做好村庄调查摸底、宅基地认定、房屋评估测量、方案编制、公示等准备工作，确保启动协议签订之日起2个月内完成拆迁清场；各相关部门配合，齐心协力，建设单位合理安排工期，保证质量，自启动协议签订之日起28个月内完成安置房建设和竣工验收，30个月内分房回迁。
八、文件执行范围
市场运作项目执行本文件。因重大项目建设需要搬迁的，由于区位和市场环境影响不能实现自我平衡的村居，资金缺口通过引进项目税源解决，采取政府直接投资模式实施改造，按照“一事一议”原则，经管委主任办公会（区政府常务会议）研究同意后启动。
九、文件执行期限
《关于进一步规范村居改造工作的实施意见》有效期三年。意见实施前批准的村居改造项目，执行原方案。意见实施后，与村居改造有关文件不一致的，以本意见为准。
